전월세전환율 상한 4.75%, 보증금 1억원 월세 전환 계산

법정 상한은 두 숫자 중 낮은 값

주택임대차보호법 제7조의2는 임대차보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 산정률의 상한을 둔다. 하나는 연 10%이고 다른 하나는 한국은행 공시 기준금리에 대통령령이 정한 이율을 더한 값이다. 실제 계약에서는 둘 중 낮은 비율을 넘을 수 없다.

여기서 2%는 원금의 2%를 한 번 더 받는 별도 수수료가 아니라 기준금리에 더하는 2%포인트다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀔 수 있으므로 계약 변경일의 유효 기준금리를 확인해야 한다. 오래된 부동산 계산기의 5.5%나 6%를 그대로 적용하면 기준일이 어긋날 수 있다.

보증금 1억원을 월세로 바꾸는 계산

전환하는 보증금에 연 상한율을 곱한 뒤 12개월로 나눈다. 1억원×4.75%=연 475만원, 이를 12로 나누면 월 39만5,833원이다.

예를 들어 보증금 3억원 계약을 보증금 2억원으로 낮추는 대신 월세를 추가한다면 전환 대상은 전체 3억원이 아니라 줄어든 1억원이다. 법정 상한만 적용하면 추가 월세는 약 39만5,833원 이하다. 기존 관리비나 별도 사용료를 월세에 몰래 섞어 상한을 우회하는지 계약 항목도 함께 본다.

상한과 시장전환율은 다른 숫자

법정 전월세전환율은 임대차 존속 중 보증금을 월세로 전환할 때 임차인을 보호하는 상한이다. 한국부동산원 등이 공표하는 시장 전월세전환율은 실제 거래자료에서 관찰한 평균 지표다. 시장 평균이 5%라고 해서 법정 상한을 넘어 계약해도 된다는 뜻이 아니다.

반대로 상한이 4.75%라고 임대인이 반드시 4.75%를 받아야 하는 것도 아니다. 당사자는 상한 아래에서 지역 시세, 보증금 위험, 임차인의 현금흐름을 고려해 더 낮은 비율에 합의할 수 있다.

월세를 보증금으로 되돌릴 때 주의

법 조문은 보증금을 월세로 전환하는 방향의 상한을 명시한다. 월세를 보증금으로 바꾸는 역전환에서 같은 비율을 기계적으로 역산할 수 있는지는 계약 합의와 시장조건을 확인해야 한다. 39만5,833원×12÷4.75%로 1억원이 나온다고 임차인이 일방적으로 보증금을 늘릴 권리가 생기는 것은 아니다.

갱신계약에서 확인할 문장

1. 기존 보증금과 변경 보증금을 각각 적는다.
2. 차액에 적용한 연 전환율과 기준일을 쓴다.
3. 월세 시작일·납부일·일할계산 방식을 정한다.
4. 관리비 항목과 월세를 분리한다.
5. 보증금 반환일과 선순위 권리 변동을 확인한다.

대출이 있으면 실제 현금흐름도 계산

보증금 1억원을 돌려받아 연 4% 전세대출 1억원을 갚는다면 단순 월 이자 절감은 약 33만3,333원이다. 대신 월세가 39만5,833원 늘면 월 현금유출은 약 6만2,500원 증가한다. 그러나 중도상환수수료, 보증료 환급, 소득공제·세액공제 여부까지 반영해야 실제 차이가 나온다.

전입과 우선변제 효력은 전입신고·확정일자 우선순위에서 별도로 확인할 수 있다.

4.75%가 바뀌는 순간

전월세전환율 상한의 기준금리 부분은 한국은행의 기준금리 결정에 따라 움직인다. 예를 들어 기준금리가 0.25%포인트 내려 2.50%가 되면 다른 법령이 같다는 가정에서 상한은 4.50%가 된다. 이미 체결한 월세가 자동으로 다음 날 낮아지는지, 갱신·전환 합의 시 어떤 기준일을 쓰는지는 계약과 법률관계를 별도로 확인해야 한다.

따라서 계약서에는 단순히 ‘법정 전환율 적용’만 쓰기보다 적용률, 기준금리 기준일, 전환 대상 보증금과 월 환산액을 숫자로 적는 편이 분쟁을 줄인다. 계산 결과의 원 단위 처리도 반올림·절사 여부를 합의한다.

관리비 증액으로 우회하는지 확인

월세를 39만5,833원으로 맞추면서 관리비를 이유 없이 크게 올리면 임차인의 실제 부담은 법정 산식보다 커진다. 전기·수도·가스처럼 사용량에 따라 정산되는 비용과 정액 관리비, 인터넷·주차 등 선택서비스를 분리하고 이전 12개월 내역을 요청한다.

관리비가 모두 차임으로 재분류되는 것은 아니지만 실질이 월세인지 실제 관리비인지가 중요하다. 계약서의 항목명만으로 판단하지 말고 제공 서비스와 산출근거를 남긴다.

보증금 위험과 월세 비용을 함께 계산

보증금을 줄이면 월세는 늘지만 임대인에게 묶이는 원금과 반환위험은 줄어든다. 선순위 채권이 많거나 주택가격 대비 보증금이 높다면 4.75%보다 낮은 전세대출금리를 이용하더라도 보증금을 줄이는 편이 위험관리상 나을 수 있다. 반대로 보증보험 가입이 가능하고 장기거주가 확실하면 월세 증가액이 더 중요한 비용일 수 있다.

2년 총비용 예시

1억원을 월세로 전환해 월 39만5,833원을 24개월 내면 단순 합계는 약 950만원이다. 보증금 1억원을 돌려받아 연 4% 대출을 갚으면 2년 단순이자 약 800만원을 줄인다. 수수료를 제외한 차이는 약 150만원이지만 기준금리와 대출금리가 변하면 결과도 달라진다.

분쟁 전에 남길 증거

임대인의 전환 제안서, 계산식, 한국은행 기준금리 화면, 계약서 초안과 관리비 내역을 날짜와 함께 저장한다. 이미 상한을 넘는 월세를 지급했다고 의심되면 임의로 지급을 중단하기보다 주택임대차분쟁조정위원회나 법률상담을 통해 반환·조정 가능성과 절차를 확인한다.

계산기는 협상의 출발점이다. 최종 계약 전 등기부, 보증보험 가능 여부, 임대인의 세금 체납 확인절차도 함께 점검해야 보증금 위험을 숫자에 반영할 수 있다.

최종 수정일: 2026-08-14 · 작성·검수: SEEDROOM 편집팀