전월세 중개보수 계산, 보증금·월세 환산과 상한요율 읽는 법

주택 임대차 상한요율표부터 읽는다

공인중개사법과 시행규칙, 시·도 조례에 따라 주택 중개보수 한도가 정해진다. 찾기쉬운 생활법령정보가 2026년 7월 15일 기준으로 안내한 임대차 구간은 아래와 같다. 계약지역 조례가 최종 기준이므로 계산 뒤 관할 시·도 중개보수표를 다시 대조한다.

한도액이 있는 구간에서는 거래금액 × 상한요율과 한도액 중 더 작은 금액이 최대 보수다. 예를 들어 전세보증금 4,000만원에 0.5%를 곱하면 20만원이므로 한도액과 같다. 전세보증금 4,900만원에 0.5%를 곱한 24만5,000원을 그대로 내는 것이 아니라 한도액 20만원을 적용한다.

전세는 보증금이 곧 거래금액이다

전세처럼 월차임이 없으면 보증금을 거래금액으로 본다. 보증금 3억원이면 1억원 이상 6억원 미만 구간의 상한요율 0.3%를 적용해 한쪽 의뢰인의 상한은 90만원이다. 임대인과 임차인이 각각 부담할 수 있으며, 한쪽이 양쪽 몫을 당연히 대신 내는 구조로 보지 않는다.

계약서 작성 전에 중개보수 계산표에 거래금액, 적용 구간, 협의요율, 계산금액, 부가가치세를 분리해 적어 달라고 요청한다. ‘법정수수료’라는 한 줄만 보고 상한요율을 정가로 오해하지 않는다.

월세는 먼저 보증금에 월세를 환산해 더한다

주택 월세의 거래금액은 원칙적으로 보증금 + 월차임 × 100이다. 이 계산 결과가 5천만원 미만이면 월차임 × 70 + 보증금으로 다시 계산한다. 처음부터 모든 월세에 70배를 적용하거나, 반대로 결과가 5천만원 미만인데도 100배 계산을 그대로 쓰면 틀린다.

경계 금액은 ‘이상’과 ‘미만’을 정확히 본다

거래금액이 정확히 5천만원이면 5천만원 미만 구간이 아니라 5천만원 이상 1억원 미만 구간이다. 정확히 1억원이면 1억원 이상 6억원 미만 구간으로 넘어간다. 월세 환산액이 경계에 걸리면 계산식과 구간을 한 줄씩 나눠 적는다.

보증금이나 월세가 계약기간 중 바뀌는 갱신계약은 새로 합의한 거래조건과 중개행위의 범위를 확인한다. 단순히 당사자끼리 갱신한 경우와 중개사가 새로운 조건 협상·계약 체결을 중개한 경우를 같게 볼 수 없다. 실제 중개보수 청구 근거와 업무범위를 계약 전에 문서로 정한다.

주택인지 오피스텔인지부터 확인한다

공부상 오피스텔이라고 해서 항상 주택 임대차 요율표를 그대로 쓰는 것은 아니다. 시행규칙이 정한 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실·목욕시설 등을 갖춘 오피스텔은 임대차 등의 경우 0.4% 범위에서 보수를 정하도록 안내한다. 요건을 갖추지 않은 주택 외 중개대상물은 0.9% 이내 협의 기준이 적용될 수 있다.

실제 주거용으로 사용한다는 사실만 듣고 분류를 확정하지 말고 건축물대장 용도, 전용면적, 시설요건을 확인한다. 다가구주택의 일부 호실, 고시원, 생활숙박시설, 상가주택도 명칭만으로 요율을 판단하면 안 된다.

부가가치세는 사업자 유형과 증빙을 확인한다

중개사무소가 일반과세자라면 중개보수와 별도로 부가가치세를 청구할 수 있다. 간이과세자 여부와 실제 세율·납부 방식은 사업자등록 상태와 관련 규정을 확인해야 한다. 영수증 없이 현금으로 더 달라는 방식보다 중개보수, 부가세, 실비 항목을 분리한 현금영수증이나 세금계산서 등 적격증빙을 받는다.

중개대상물의 권리관계를 확인하는 데 든 실비도 무제한으로 청구할 수 있는 것이 아니다. 중개보수와 실비 외 금품을 받는 것은 제한된다. 교통비, 광고비, 수고비라는 이름이 붙어도 사전 합의와 법적 근거가 있는지 확인한다.

계약이 깨졌을 때 보수는 누구 책임인지 본다

개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에는 원칙적으로 중개보수를 지급할 의무가 없다. 그러나 중개사가 계약 성립에 결정적 역할을 했고 중개사 책임 없는 사유로 최종 계약서 작성에 관여하지 못한 특별한 사정이 있다면 이미 이루어진 중개행위에 상응하는 보수 청구 문제가 생길 수 있다.

과다 청구가 의심될 때 남길 자료

1. 중개대상물 소재지와 주택·오피스텔 분류를 확인한다.
2. 전세보증금 또는 월세 환산 거래금액을 계산한다.
3. 관할 시·도 조례의 최신 상한요율과 한도액을 캡처한다.
4. 중개사와 협의한 요율·금액·부가세를 문자나 계약서에 남긴다.
5. 중개대상물 확인·설명서의 보수와 산출내역을 확인한다.
6. 지급 영수증과 사업자등록 정보, 과다청구 대화자료를 보관한다.

중개사무소에 계산을 요청할 때는 계산기 화면만 받지 말고 적용 법령의 기준일과 소재지 조례명도 함께 적어 달라고 한다. 계약조건이 바뀌면 이전 견적을 재사용하지 않고 최종 보증금과 월차임으로 다시 계산한다.

법정 상한을 넘겨 지급했다면 차액 반환을 요구하고 관할 시·군·구의 부동산중개업 담당부서 또는 소비자상담 절차를 확인할 수 있다. 집값이나 보증금이 크다고 계산을 감으로 하지 말고, 거래금액 환산 → 구간 선택 → 상한요율 → 한도액 → 협의요율 → 부가세 순서로 검산한다. 계약 뒤 보증금 보호 절차는 전입신고와 확정일자 효력, 권리설정 차이는 전세권 설정과 확정일자 비교에서 확인할 수 있다.

작성·검수: SEEDROOM 편집팀 · 최종 수정일 2026-08-30