‘계약금만 물어주면 언제든 취소된다’는 설명은 정확하지 않습니다. 민법 제565조는 해제 가능한 시점을 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’로 제한합니다. 중도금 날짜가 아직 오지 않았더라도 실제 이행 착수가 인정될 수 있고, 반대로 단순한 준비행위만으로는 부족할 수 있어 사실관계를 따져야 합니다.
1천만원 계약금이면 얼마를 부담할까요?
| 해제를 원하는 사람 | 민법상 기본 구조 | 1천만원 계약금 사례 |
|---|---|---|
| 매수인 | 교부한 계약금을 포기 | 돌려받지 못하는 금액 1천만원 |
| 매도인 | 받은 계약금의 배액을 상환 | 매수인에게 총 2천만원 상환 |
매도인의 ‘배액상환’은 받은 1천만원에 위약금 2천만원을 더해 3천만원을 지급한다는 뜻이 아닙니다. 반환되는 원래 계약금 1천만원과 그와 같은 금액 1천만원을 합친 총 2천만원입니다. 경제적으로 매도인이 추가 부담하는 금액은 1천만원이라고 볼 수 있습니다.
매수인 해제: 5천만원 포기
매도인 해제: 5천만원 × 2 = 총 1억원 상환
계약서의 특약이 법정 기본값을 바꿀 수 있습니다
제565조는 ‘당사자간에 다른 약정이 없는 한’ 적용됩니다. 계약서에 계약금 해제 기한, 위약금, 대출 불승인, 토지거래허가, 임차인 명도, 잔금 조건 같은 특약이 있다면 그 문구를 먼저 읽어야 합니다. 가계약금이나 일부 계약금만 송금한 경우도 계약의 성립 여부와 약정 내용부터 확인해야 합니다.
가장 어려운 기준은 이행에 착수했는지입니다
법은 당사자 한쪽이 이행에 착수하면 상대방이 해약금만으로 자유롭게 계약을 깨지 못하도록 합니다. ‘이행 착수’는 단순히 잔금일이 왔는지 하나만 보는 달력 개념이 아닙니다. 계약의 내용에 따라 중도금 지급, 소유권이전 준비의 실행, 인도 관련 구체적 행위 등이 쟁점이 될 수 있습니다.
상대방이 이행에 착수한 경우뿐 아니라 자신이 먼저 이행에 착수한 경우에도 해약금 해제 가능성이 달라질 수 있습니다. 법 문구가 ‘당사자의 일방’이라고 정하기 때문입니다. 다만 어떤 행위가 객관적으로 이행 착수인지에 대한 판단은 계약과 행위의 성격에 따라 달라지므로 문자 한 줄로 확정하면 안 됩니다.
중도금 지급일 전이면 무조건 안전할까요?
그렇지 않습니다. 중도금 지급은 대표적인 판단 자료지만, 계약서가 중도금 없이 계약금과 잔금만 정했거나 당사자가 약정된 날짜보다 먼저 일부 의무를 실행하는 경우도 있습니다. 반대로 대출상담, 잔금 마련, 이사업체 견적처럼 내부 준비에 가까운 행동은 곧바로 이행 착수로 단정하기 어렵습니다.
해제를 고려한다면 상대방의 송금, 서류교부, 열쇠 인도, 명도, 등기 준비 등 외부에 드러난 행위를 시간순으로 기록합니다. 부동산 중개사의 구두 설명만 믿지 말고 계약서, 계좌이체 내역, 문자와 특약을 함께 보관하세요.
해제 통보와 돈의 제공을 분리하지 마세요
매수인은 계약금을 포기한다는 명확한 의사를 표시해야 하고, 매도인은 배액상환을 실제로 제공하는 문제까지 검토해야 합니다. ‘나중에 두 배로 주겠다’는 말만 하고 계약이 자동 종료됐다고 생각하면 상대방이 해제 효력을 다툴 수 있습니다.
- 계약서의 계약금·해제·위약금 특약을 확인합니다.
- 계약금이 실제로 얼마 지급됐는지 계좌내역으로 확정합니다.
- 양쪽 당사자의 이행 착수 행위를 날짜순으로 정리합니다.
- 매수인 포기 또는 매도인 배액상환 금액을 계산합니다.
- 통보 방식과 금전 제공 방법을 변호사·법무사 등에게 확인합니다.
- 중개사에게만 맡기지 말고 내용증명과 수령 증거를 보관합니다.
계약금 해제와 채무불이행 해제는 다릅니다
해약금 해제는 이행 착수 전 당사자가 비용을 부담하고 계약에서 벗어나는 구조입니다. 반면 상대방이 잔금을 지급하지 않거나 소유권 이전 의무를 위반하는 채무불이행 상황은 이행 최고, 해제 통지, 손해배상 등 다른 쟁점이 생깁니다. 상대방 잘못을 주장하면서 동시에 단순 해약금 해제를 섞으면 논리가 꼬일 수 있습니다.
계약서에 위약금이 손해배상액의 예정으로 정해졌는지, 위약벌인지도 검토 대상입니다. ‘계약금 두 배’라는 숫자가 같더라도 법적 근거가 다르면 감액 가능성, 추가 손해배상, 해제 요건이 달라질 수 있습니다.
가계약금은 이름보다 합의 내용을 봅니다
매물 예약 명목으로 소액만 보냈더라도 목적물, 매매대금, 잔금일 등 핵심 사항에 합의했는지에 따라 계약 성립 여부가 다툼이 될 수 있습니다. 반대로 송금 메모에 ‘계약금’이라고 썼다는 이유만으로 모든 조건이 확정됐다고 단정할 수도 없습니다.
가계약금 반환 특약, 본계약서 작성 조건, 대출 불승인 시 반환 여부를 문자로 구체화하는 이유가 여기에 있습니다. 이미 분쟁이 발생했다면 추가 송금이나 임의 인도 전에 자료를 보존하고 법률상담을 받는 편이 안전합니다.
계약 전 체크리스트
- 계약금이 해약금인지 위약금인지 문구를 나눠 씁니다.
- 해약금 해제 가능 기간을 날짜로 정할지 검토합니다.
- 대출·허가·임차인 명도 실패 시 처리 규칙을 적습니다.
- 중도금 선지급 가능 여부와 수령 거절 상황을 예상합니다.
- 계약금 일부만 먼저 보낼 때 본계약 성립 조건을 명시합니다.
이 글의 계산은 민법 제565조의 기본값을 설명한 것입니다. 실제 아파트·토지·상가 계약은 특약, 계약 체결 과정, 이행 착수 증거가 달라 같은 계약금 비율이라도 결론이 달라질 수 있습니다. 해제 통보 전에 계약서 원본을 기준으로 개별 검토하세요.
분쟁이 생겼다면 시간표부터 만듭니다
계약서 작성, 계약금 송금, 중도금 약정일, 실제 송금 제안, 상대방의 수령 거절, 등기서류 준비, 해제 통보가 각각 언제 있었는지 한 장의 시간표로 정리하세요. 통화녹음은 원본을 보존하고 문자·메신저는 상대방 이름과 날짜가 보이도록 내보냅니다. 부동산 중개대상물 확인설명서와 중개사의 메시지도 함께 보관합니다.
배액상환 금액이 준비됐더라도 송금 계좌가 폐쇄됐거나 상대방이 수령을 거부하면 별도의 공탁 문제가 생길 수 있습니다. 임의로 다른 계좌에 보내거나 현금을 맡겨두기보다 변호사·법무사에게 적절한 이행 제공과 통지 방식을 확인하세요. 해제 효력이 다투어지는 동안 다른 매수인과 새 계약을 체결하면 손해가 커질 수 있으므로 선후관계를 분명히 해야 합니다.
이 글은 2026-09-06 현재 공개된 공식 자료를 기준으로 작성했습니다. 개인별 세액·계약·지원 판정은 담당 기관에서 다시 확인하세요.
작성·검수: SEEDROOM 편집팀 · 최종 수정일 2026-09-06