등기부등본 갑구·을구 확인법, 계약금 전에 보는 권리 순서

핵심: 표제부는 부동산의 표시, 갑구는 소유권, 을구는 소유권 이외 권리를 기록한다. 계약서의 임대인·매도인 이름이 갑구의 현재 소유자와 같은지, 을구의 근저당권·전세권과 갑구의 압류·가압류가 남아 있는지 계약금 전과 잔금 직전에 다시 확인해야 한다.

표제부부터 주소를 맞춘다

아파트 동·호수, 건물번호, 토지 지번과 전유면적을 계약서·건축물대장과 맞춘다. 도로명주소만 같아 보여도 등기 대상이 다른 경우가 있다. 집합건물은 전유부분과 대지권 표시를 함께 본다.

현재 소유자와 소유권 취득원인을 확인하고 공동소유면 지분을 본다. 계약 상대방 한 명이 전부 소유하지 않는다면 다른 공유자의 동의·위임과 처분권한을 확인한다. 대리계약은 위임장, 인감증명과 본인확인을 별도로 한다.

취소선이 그어진 과거 권리는 말소된 기록일 수 있지만 말소원인과 접수일을 읽는다. 압류·가압류·가처분은 소유권 처분과 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로 ‘잔금으로 지우겠다’는 말만 믿지 말고 말소조건과 동시이행 절차를 계약서에 구체화한다.

근저당권의 채권최고액은 담보하는 채무의 한도이며 현재 실제 대출잔액과 같지 않다. 채권최고액 2억4천만원이라고 실제 빚이 정확히 그 금액이라는 뜻도, 2억원이라고 단정할 수도 없다.

단순 위험여유 = 예상 매각가-선순위 권리의 실제 배당가능액-우선하는 조세·비용. 등기부의 채권최고액만 더한 값은 보수적 참고치일 뿐 최종 배당액이 아니다.

집값 5억원, 근저당 채권최고액 2억4천만원, 보증금 2억원이라면 합계가 4억4천만원으로 보여도 안전을 확정할 수 없다. 주택가격 하락, 경매비용, 선순위 임차인, 조세채권과 실제 우선순위를 추가 확인해야 한다.

순위 판단: 등기의 접수번호·접수일이 중요하지만 임차인의 대항력, 확정일자와 법정 우선권은 등기부 한 장에 모두 나타나지 않는다. 주민등록 전입세대 확인, 확정일자·임대차 신고와 세금 체납 확인을 별도 진행한다.

근저당권이 여러 부동산을 함께 담보하는 공동담보라면 공동담보목록과 다른 부동산을 확인한다. 한 물건의 등기만 보고 전체 채무와 배당관계를 단순 계산하면 안 된다. 신탁등기라면 신탁원부와 처분권한을 확인한다.

등기사항증명서가 ‘일부’인지 ‘전부’인지, 말소사항 포함 여부와 발급시점을 확인한다. 화면 캡처나 중개사가 오래전에 출력한 사본보다 대법원 인터넷등기소에서 직접 최신 문서를 열람·발급한다.

계약 뒤 새 근저당·압류가 들어올 수 있으므로 잔금 직전에 다시 발급한다. 매매라면 잔금지급, 기존 대출상환, 근저당 말소서류 수령과 소유권이전 접수를 같은 흐름으로 맞춘다. 임대차라면 잔금 전 변동등기를 확인하고 실제 인도·전입신고를 지체하지 않는다.

근저당 말소 ‘접수’와 등기부에서 실제 말소 완료된 상태를 구분한다. 은행 상환영수증만으로 등기 말소가 끝났다고 보지 않는다.

등기 확인 뒤 보증금 우선순위는 전입신고·확정일자 효력에서 이어서 점검한다.

공식 확인

“잔금일까지 모든 담보권을 말소한다”는 문구만으로 실행순서가 정해지지 않는다. 상환계좌, 말소서류 교부, 법무사 접수와 불이행 때 계약해제·손해배상 절차를 거래별로 구체화한다.

작성·검수: SEEDROOM 편집팀 · 최종 수정일 2026-08-10