집주인 실거주 갱신거절, 입주 확인과 손해배상 기준

갱신요구권과 실거주 거절은 동시에 존재한다

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인에게 계약갱신요구권을 1회 인정하고 갱신기간을 2년으로 본다. 그러나 절대적인 자동연장은 아니다. 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 무단전대, 고의·중과실 파손 등 법정 거절사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있다.

그중 가장 많이 다투는 사유가 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주다. 단순히 집을 비워 두고 싶다거나 더 높은 보증금으로 새 임차인을 받고 싶다는 사정은 ‘실제 거주하려는 경우’와 다르다. 반대로 임차인이 임대인에게 주민등록 이전만 요구하거나 영원히 거주하라고 요구할 수 있는 것도 아니다. 구체적 사실과 정당한 사유를 본다.

먼저 갱신요구의 시점과 도달을 고정한다

실거주 진위를 따지기 전에 임차인이 법정 기간 안에 갱신을 요구했는지 확인한다. 계약 종료가 임박한 뒤 구두로만 이야기하면 통지의 내용과 도달일을 놓고 다툴 수 있다. 문자, 이메일, 내용증명처럼 상대방과 날짜가 확인되는 방법으로 계약주소, 만료일, 갱신의사와 조건을 명확히 남긴다.

임대인의 거절도 같은 방식으로 보관한다. 누가 거주할 예정인지, 입주 예상시점, 거절 통지일을 기록한다. 법이 임대인에게 가족의 상세한 개인정보를 모두 공개하라고 정한 것은 아니지만, 나중에 실제 거주 의사와 재임대 여부를 판단할 때 당시 설명은 중요한 정황이 될 수 있다.

손해배상은 제3자 임대만 보이면 끝이 아니다

법 제6조의3 제5항은 실거주 사유로 갱신을 거절했음에도 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우를 규정한다. 따라서 제3자 임대의 시점, 원래 갱신됐다면 끝났을 날짜, 임대인에게 정당한 사유가 있었는지가 쟁점이 된다.

집이 매매되었다거나 가족 거주가 짧았다는 사실만으로 법정 책임이 언제나 자동 확정된다고 말할 수 없다. 질병, 직장발령, 가족관계 변화처럼 당초 예상하지 못한 사정이 정당한 사유인지 구체적으로 판단될 수 있다. 반대로 처음부터 재임대를 계획했다는 광고·계약 정황이 있다면 실거주 의사의 신빙성을 다툴 자료가 될 수 있다.

합의가 없으면 세 금액 중 큰 금액

당사자가 손해배상액을 미리 합의하지 않았다면 법은 다음 세 금액 중 큰 금액을 기준으로 한다. 첫째 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분, 둘째 제3자에게 받은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분, 셋째 갱신거절로 임차인이 입은 실제 손해액이다. 보증금이 있으면 법 제7조의2에 따른 낮은 전환비율을 사용해 월차임으로 환산한다.

이 예시는 보증금이 없는 단순화를 전제로 한다. 보증금이 서로 다르면 환산월차임 계산부터 다시 해야 하며, 당시 적용되는 법정 전환비율을 사용해야 한다. 이사비와 중개보수 전액이 무조건 세 번째 손해액으로 인정된다고 단정할 수 없으므로 영수증과 인과관계를 준비한다.

재임대 확인은 적법한 자료로 한다

등기사항증명서에는 소유관계가 나오지만 실제 거주자가 모두 표시되는 것은 아니다. 임대차 신고나 전입세대 정보도 누구나 무제한 열람할 수 있는 자료가 아니다. 개인정보를 침해하거나 무단으로 우편물·주거지를 촬영하는 방식은 피한다.

새 임대차 광고 화면, 공인중개사와의 합법적인 연락, 법원이 허용한 사실조회 등 적법한 자료 확보 방법을 상담한다. 임차인은 국토교통부의 관련 제도 안내와 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단을 통해 필요한 자료와 절차를 확인할 수 있다. 분쟁 초기에 상대방에게 사실확인과 배상 협의를 서면으로 제안하면 쟁점을 좁힐 수 있다.

보증금 반환과 손해배상은 별개 청구다

실거주 갱신거절 손해배상과 기존 보증금 반환은 법적 원인과 시점이 다르다. 퇴거했는데 보증금을 돌려받지 못했다면 반환청구, 임차권등기명령, 반환보증 이행청구 등을 따로 검토한다. 나중의 재임대가 확인될 때까지 보증금 반환 절차를 미루면 안 된다.

반대로 보증금을 정상 반환받았다고 해서 거짓 실거주로 인한 손해배상 가능성이 자동으로 사라지는 것도 아니다. 합의서에 ‘향후 일체 청구를 포기한다’는 문구가 있으면 범위를 두고 새 분쟁이 생길 수 있으므로 서명 전에 정확한 효과를 확인한다.

임대인도 기록이 필요하다

실제로 본인이나 직계가족이 거주하려는 임대인이라면 계획과 사유를 구체적으로 통지하고 입주 준비, 이사, 공과금, 생활근거를 사실대로 보관한다. 형식적인 주민등록 이전만으로 실제 거주가 언제나 인정되는 것은 아니다. 사정변경으로 제3자 임대가 불가피해지면 그 변화가 언제 발생했고 왜 예측하기 어려웠는지 자료를 남긴다.

새 임대차를 체결하기 전에 원래 임차인의 갱신기간이 언제 끝나는지와 정당한 사유가 설명 가능한지 확인한다. 높은 임대료를 받을 수 있다는 경제적 이유만으로 정당한 사유가 되는 것은 아니다. 법률상 책임 가능성을 반영해 조정 또는 합의를 먼저 검토한다.

분쟁 전 체크리스트

1. 원계약과 갱신계약의 시작·종료일을 정리한다.
2. 임차인의 갱신요구일과 임대인의 거절 통지일을 확인한다.
3. 거절사유가 임대인·직계존속·직계비속 실거주인지 특정한다.
4. 퇴거 뒤 제3자 임대 시점과 원래 갱신기간 종료일을 비교한다.
5. 환산월차임 3개월분, 차액 24개월분, 실제 손해액을 각각 계산한다.
6. 보증금 반환 문제와 실거주 손해배상을 별도 표로 관리한다.
7. 조정 신청 또는 소송의 소멸시효·입증자료를 공식 상담으로 확인한다.

갱신 뒤 차임 증액은 계약갱신청구권 5% 상한 계산, 보증금 미반환 대응은 전세보증금 지급명령과 2주 이의기간에서 이어서 확인할 수 있다.

작성·검수: SEEDROOM 편집팀 · 최종 수정일 2026-09-03