계약갱신청구권 5% 상한, 보증금·월세 증액 계산법

5%는 무조건 올려도 되는 금액이 아니다

5%는 임대인이 자동으로 받을 수 있는 정액 인상분이 아니라 법이 정한 증액 범위의 상한이다. 실제 증액은 당사자 협의가 필요하고, 지방자치단체 조례가 더 낮은 범위를 정할 수 있는지와 계약의 구체적 상황도 확인한다. 물가나 주변 시세가 올랐다는 이유만으로 상한까지 자동 인상되는 것은 아니다.

보증금과 월세를 동시에 바꾸면 환산이 필요하다

보증금을 낮추고 월세를 올리거나 반대로 월세를 보증금으로 전환하는 계약은 한쪽 숫자만 비교하면 실질 인상률을 판단하기 어렵다. 주택임대차보호법상 월차임 전환 제한과 한국은행 기준금리에 연동되는 법정 상한을 해당 계약 시점의 값으로 확인해야 한다. ‘보증금 5% + 월세 5%’를 각각 더하는 방식은 총 임대료 부담을 5%보다 크게 만들 수 있다.

갱신요구권을 썼는지 문서로 남긴다

단순히 계약서를 다시 썼다고 모두 법정 갱신요구권 행사로 볼 수 있는 것은 아니다. 임차인이 권리를 행사한다는 의사를 언제 어떤 방식으로 표시했는지, 당사자가 단순 합의갱신으로 처리한 것인지 분쟁이 생길 수 있다. 문자·내용증명·전자계약 기록에 대상 주택, 계약 만료일, 갱신 의사를 명확히 남긴다.

묵시적 갱신은 기간이 끝났는데 당사자가 법정 시기 안에 조건 변경이나 종료 의사를 알리지 않아 종전 조건으로 이어지는 구조다. 묵시적 갱신 뒤 법정 갱신요구권을 별도로 행사할 수 있는지와 임차인의 해지 통보 효력은 합의갱신과 다르므로 용어를 섞지 않는다.

임대인이 거절할 수 있는 사유는 제한적으로 확인한다

임대인의 실제 거주, 임차인의 차임 연체, 무단 전대, 고의·중대한 과실로 인한 파손 등 법에서 정한 거절사유가 문제될 수 있다. ‘집을 팔 예정’이라는 말만으로 모든 경우에 갱신을 거절할 수 있다고 단정하지 않는다. 실제 거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 임대한 경우 손해배상 문제가 생길 수 있으므로 통지 내용과 후속 사실을 보관한다.

갱신 계약서에서 확인할 일곱 항목

• 법정 갱신요구권 행사 여부와 행사일
• 갱신 전·후 보증금과 월세
• 증액률 계산식과 지급일
• 관리비 항목·정산 방식·증액 근거
• 전입신고·확정일자와 보증보험 변경 필요 여부
• 근저당권·소유자 변동 등 최신 등기
• 특약이 법정 권리를 불리하게 포기시키는지 여부

보증금 증액분은 자금과 권리를 함께 점검한다

1,500만원을 추가로 마련해야 한다면 현금, 신용대출, 전세대출 증액의 금리와 실행일을 비교한다. 임대인의 요청일보다 대출 심사와 보증 변경이 늦을 수 있으므로 갱신 합의 전에 금융기관에 가능 여부를 확인한다. 대출이 가능하다는 사전상담과 실제 승인·실행은 다른 단계다.

증액 계약을 쓰기 직전에 등기부를 다시 발급해 새로운 근저당권·압류·가압류가 생겼는지 본다. 기존 보증금에 확정일자가 있어도 증액분의 우선순위는 별도로 문제가 될 수 있다. 확정일자를 다시 받고 전입·점유를 유지하며, 반환보증 보증금액 변경이 필요한지 보증기관에 알린다.

관리비 인상으로 우회하는지 분해한다

월세는 5% 이내로 올렸지만 정액 관리비를 크게 인상하면 실제 월 부담은 더 커질 수 있다. 관리비에 포함되는 전기·수도·가스·청소·인터넷과 임대인의 관리수익을 항목별로 적고, 사용량 정산인지 정액인지 확인한다. 임대료 상한과 관리비 공개·정산 규정은 같은 질문이 아니므로 계약서와 영수증을 따로 보관한다.

예를 들어 월세 100만원에서 105만원으로 올리고 정액 관리비를 10만원에서 20만원으로 올리면 표면 월세 증액률은 5%지만 총 월지출은 110만원에서 125만원으로 약 13.6% 늘어난다. 관리비 성격과 실제 제공서비스를 확인하지 않으면 상한 취지를 우회하는 분쟁이 생길 수 있다.

중개 없이 갱신해도 서류는 줄이지 않는다

당사자끼리 갱신하면 중개보수는 아낄 수 있지만 소유자 확인, 대리인 권한, 계약서 원본, 송금계좌 명의 확인을 생략해선 안 된다. 공동소유라면 누가 계약권한을 갖는지 확인하고, 대리계약이면 위임장과 인감 관련 서류의 진위를 점검한다. 증액금은 계약서와 소유관계가 확인된 뒤 추적 가능한 계좌로 보낸다.

종료 가능성까지 역산한다

갱신 뒤 이사 계획이 있다면 임차인의 중도 해지 통보가 언제 효력을 내는지 계약 유형별로 확인한다. 묵시적 갱신, 법정 갱신요구권 행사, 단순 합의갱신은 해지 시점 해석이 같지 않을 수 있다. 새집 잔금일을 먼저 잡고 기존 보증금 반환일을 추측하면 이중대출이나 잔금지연 위험이 생긴다.

임대인도 실거주·매각 계획이 있다면 구두 예고보다 법정 통지기간과 거절사유를 먼저 확인해야 한다. 갱신 거절 뒤 실제 이용상태가 달라질 경우를 대비해 계약서, 통지문, 중개광고와 입주사실 관련 자료를 적법한 범위에서 보관한다.

분쟁 전 공식 상담경로를 확인한다

상담할 때는 최초 계약서, 갱신 통지, 등기부, 입금내역을 날짜순으로 정리한다. 말로만 설명하는 것보다 법정기간과 금액을 정확히 확인하기 쉽다.

당사자 협의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 등 공식 분쟁조정 절차의 관할과 신청대상을 확인할 수 있다. 조정 신청이 재판상 권리행사 기간을 항상 멈추는지 임의로 추측하지 말고 긴급한 보전조치가 필요한 경우 법률상담을 받는다.

보증금이 늘면 증액분의 우선변제 보호를 위해 갱신계약서의 확정일자를 다시 확인하고, 반환보증 가입자는 보증금 변경을 보증기관에 알릴 절차를 점검한다. 묵시적 갱신과의 관계는 묵시적 갱신 뒤 계약갱신청구권에서 이어서 확인할 수 있다.

작성·검수: SEEDROOM 편집팀 · 최종 수정일 2026-08-19