주택연금 5억원 집 월지급금, 60세와 70세가 다른 계산 기준

주택연금은 집을 팔아 매달 나눠 받는 적금이 아니라 주택을 담보로 제공하고 보증을 통해 평생 또는 선택기간에 대출방식으로 받는 구조다. 가입자와 배우자 사망 뒤 주택처분과 정산 절차가 이어진다.

가입요건을 먼저 통과한다

정적 안내도구에는 과거 9억원 문구가 남아 있을 수 있다. 현재 상품소개 페이지의 12억원 기준과 시행일을 우선한다. ‘공시가격 등’의 적용순서와 오피스텔·노인복지주택 포함 여부도 대상주택 정의에서 확인한다.

공시가격과 월지급금 가격은 다르다

공시가격 등은 가입 가능 여부를 판단하는 문턱이다. 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액을 기준으로 산정한다. 공시가격 5억원이므로 표의 5억원 칸을 그대로 쓰는 방식은 틀릴 수 있다.

나이는 부부 중 연소자를 본다

주택소유자가 70세이고 배우자가 60세라면 지급액 표는 연소자 60세 기준으로 본다. 배우자의 기대 지급기간까지 반영하기 때문이다. 소유자 나이만 넣으면 예상액을 과대평가할 수 있다.

표는 2026년 3월 1일 기준 종신지급 정액형 예시다. 가입 시점의 금리·생존율·주택가격 모형과 지급방식이 바뀌면 실제 금액이 달라진다.

지급방식이 월액을 바꾼다

• 종신지급: 인출한도 없이 평생 매월 받는다.
• 종신혼합: 일부 인출한도를 두고 나머지를 월지급한다.
• 확정기간혼합: 선택 기간에 집중해 지급받고 일부 의무인출한도를 남긴다.
• 대출상환: 기존 담보대출을 먼저 갚고 나머지를 월지급한다.

목돈을 먼저 인출하면 같은 집과 나이라도 월지급금은 줄어든다. 기존 주담대 잔액, 의료비·주거수선 계획과 평생 생활비 중 무엇이 우선인지 계산한다.

비용과 대출잔액을 본다

일반 주택연금은 초기보증료가 주택가격의 1.0%이고 연보증료와 대출이자가 대출잔액에 더해지는 구조다. 월지급금만 합산해 집값과 비교하면 보증료·이자와 시간가치를 놓친다. 가입비를 현금으로 즉시 납부하는지, 대출잔액에 포함되는지도 약정서에서 확인한다.

집값이 오르거나 내려도 가입 후 월지급금이 시세에 맞춰 매달 바뀌는 구조는 아니다. 나중에 집을 처분해 대출잔액을 정산하고 남는 금액과 부족액 처리 원칙을 확인한다.

5억원 사례의 가계계산

연소자 65세, 월지급금 126만4천원, 국민연금 등 다른 소득 160만원이라면 월 현금유입은 단순 286만4천원이다. 필수지출 240만원이면 46만4천원이 남는다. 관리비·재산세·수선비는 집을 보유하는 동안 계속 필요하므로 주택연금만으로 사라지지 않는다.

상담 전에 준비할 서류와 질문

1. 부부 나이·국적·주택보유 목록과 공시가격을 확인한다.
2. 등기와 실제 거주, 임대차·선순위대출을 정리한다.
3. 시세 적용순서와 감정평가 필요 여부를 묻는다.
4. 정액·혼합·대출상환 방식별 월액을 같은 표로 받는다.
5. 초기·연보증료, 적용금리와 예상 대출잔액을 확인한다.
6. 배우자 승계와 사망 후 정산 절차를 가족과 공유한다.

고정금리 주택대출의 월상환액은 보금자리론 계산 글과 반대 방향의 현금흐름으로 비교할 수 있다.

매각·다운사이징과 비교한다

5억원 집을 매각해 더 작은 집으로 옮기고 차액을 금융자산으로 운용하는 선택도 있다. 이사비·중개보수·취득세와 새 주거비를 뺀 순현금을 계산해야 주택연금과 공정하게 비교할 수 있다. 단순히 집값 5억원 전부를 예금에 넣는 사례는 실제 거주비를 누락한다.

주택연금은 현재 집에서 계속 살 수 있다는 장점이 있지만 주택 유지비와 지역 이동의 유연성을 고려한다. 의료·돌봄 때문에 몇 년 뒤 이사할 가능성이 크면 해지·이전·담보주택 변경 조건을 상담한다. 중도해지 뒤 재가입 제한과 비용도 약정에서 확인한다.

배우자와 상속인의 관점

가입자 사망 뒤 배우자가 계속 지급받으려면 담보방식과 승계절차를 알아야 한다. 신탁방식과 근저당권방식은 소유권·승계·임대 가능 범위가 다르므로 가족관계와 임대차 계획에 맞춰 비교한다.

상속인은 주택처분가액에서 대출잔액을 정산한 뒤 남는 가치를 받는 구조를 이해해야 한다. 자녀에게 집을 그대로 남기는 선택과 주택을 활용해 부모 생활비·돌봄비를 확보하고 잔여가치를 남기는 선택을 감정이 아니라 현금흐름으로 비교한다.

금리 변화를 보는 방법

월지급금은 가입 때 정해진 방식에 따라 지급되지만 대출잔액에는 적용금리가 누적된다. 금리상승은 매달 받는 돈을 즉시 줄이지 않더라도 장래 정산잔액을 키울 수 있다. 예상연금조회 결과에서 10년·20년 후 대출잔액을 여러 금리 시나리오로 받아 본다.

상담결과는 날짜를 붙여 저장한다. 2026년 3월 표와 실제 가입일 조건이 다를 수 있고 공시가격·시세도 매년 바뀐다. 온라인 예상액은 심사승인이 아니므로 등기·선순위권리와 감정평가가 끝나기 전 계약금 용도로 확정하지 않는다.

계약서에서 마지막으로 볼 것

보증약정서의 담보설정, 채무승계, 임대차 허용범위와 해지 때 상환액을 읽는다. 설명을 들었다는 서명 전에 월지급금 산출가격, 초기보증료와 적용금리를 숫자로 기재해 달라고 요청한다.

부부 중 한 배우자가 의사결정에 참여하기 어렵게 될 상황도 대비한다. 배우자와 자녀가 상담번호, 약정서 위치와 자동이체 계좌를 알도록 정리하되 공인인증 수단을 공유하지 않는다.

최종 선택은 월지급금이 가장 큰 방식이 아니라 거주안정, 목돈 필요와 상속계획을 함께 만족하는 방식이어야 한다. 상담일과 담당기관도 기록한다.

작성·검수: SEEDROOM 편집팀 · 최종 수정일 2026-08-08